SUBDIVISIÓN DE PREDIOS RURALES Y BALDÍOS EN COLOMBIA

Lineamiento práctico para la subdivisión de predios rurales y baldíos adjudicados en Colombia

(Basado en la Circular No. 003 de 2018 de la ANT y la Instrucción Administrativa No. 18 del 24 de noviembre de 2020 de la Superintendencia de Notariado y Registro – SNR)

1. Marco general y principios rectores

Tanto la Circular 003 de 2018 de la ANT como la Instrucción Administrativa 18 de 2020 de la SNR establecen un marco coherente sobre la prohibición y control de las subdivisiones de predios rurales —especialmente aquellos que tienen origen en adjudicación de baldíos—, buscando evitar la formación de minifundios, la concentración o el fraccionamiento antitécnico de tierras con vocación agrícola.

Principio general: Ningún predio rural puede ser fraccionado o subdividido por debajo del tamaño mínimo productivo (Unidad Agrícola Familiar – UAF) sin la autorización previa de la autoridad competente, de acuerdo con el uso del suelo y la naturaleza jurídica del bien.

2. Alcance de la Instrucción Administrativa 18 de 2020 – SNR

La SNR instruyó a los registradores de instrumentos públicos y a los notarios para que verifiquen estrictamente las condiciones de legalidad de los actos de fraccionamiento o subdivisión rural antes de proceder a su otorgamiento o inscripción.

Puntos clave:

1. Obligación de control previo: los registradores deben abstenerse de inscribir escrituras públicas que formalicen subdivisiones de predios rurales cuando no se acredite la autorización expresa de la autoridad competente (ANT, curaduría o planeación municipal, según el caso).
2. Verificación del origen del predio: si el inmueble tiene origen en baldío adjudicado, subsisten las limitaciones propias del régimen agrario, incluso si el dominio ha sido transferido varias veces. En estos casos, la ANT conserva competencia para autorizar subdivisiones.
3. Evidencia documental mínima: toda escritura que contenga subdivisión o fraccionamiento debe acompañarse de:
   • Resolución o acto de autorización de la ANT o de la autoridad urbanística correspondiente.
   • Certificación sobre la UAF vigente en la zona.
   • Plano aprobado por autoridad catastral o competente.
   • Concepto de uso del suelo expedido por Planeación Municipal.

4. Consecuencias de incumplir:

la SNR advierte que la inscripción de escrituras sin autorización válida genera responsabilidad disciplinaria y puede acarrear la nulidad registral del acto.

3. Competencia para autorizar subdivisiones según el origen y la época de adjudicación

3.1 Predios adjudicados como baldíos antes de la Ley 160 de 1994 (por ejemplo, resolución INCORA de 1965)

Las adjudicaciones más antiguas —INCORA en los años 60, 70, etc.— también tuvieron limitaciones de explotación y prohibiciones de enajenar durante un tiempo inicial.

Sin embargo, una vez cumplido ese periodo restrictivo y consolidado el dominio privado, el predio deja de estar sometido a la “ventana de control” agrario propia de la adjudicación y pasa a circular como propiedad privada rural ordinaria.

En estos casos, si ya vencieron las restricciones iniciales de la adjudicación, el fraccionamiento no necesariamente requiere autorización previa de la ANT.

El control pasa a ser territorial y se ejerce a través de Planeación Municipal / POT / EOT (licencia o acto de subdivisión rural), siempre respetando:

• el umbral productivo mínimo (UAF) y
• la prohibición de crear minifundios antieconómicos.

3.2 Predios rurales de origen estrictamente privado (compraventa, sucesión, prescripción que cumplan el criterio del artículo 48 de la Ley 160/1994) con cadena registral anterior al 05 de agosto de 1974

Cuando el predio rural proviene de una cadena registral privada consolidada antes de 1974 (por ejemplo, una compraventa inscrita en esa época) y no hay antecedente de adjudicación de baldío, no aplica el control agrario de la ANT.

Aquí la autoridad competente para autorizar la subdivisión es la Secretaría de Planeación Municipal (o la autoridad urbanística que otorgue la licencia de subdivisión rural conforme al POT/EOT), y luego procede la ruta notaría–registro.

En estos predios, la ANT no autoriza el fraccionamiento porque nunca existió una adjudicación de baldío que la vincule como autoridad agraria.

Nota práctica

Antes de decidir si la subdivisión necesita o no autorización de la ANT, no basta con preguntar “¿alguna vez esto fue baldío?”. Hay que preguntar “¿cuándo fue adjudicado el baldío y bajo qué régimen, y aún estamos dentro de un periodo de restricción?”.

Esa variable temporal (régimen de adjudicación + permanencia o no de restricciones) define si la autorización la da la ANT o Planeación Municipal.