Por: Nathalia Argüello/Camilo Benavides – Estudio Legal Hernández
El Estudio de Títulos (en adelante ET) es un instrumento de primera necesidad a la hora de tomar decisiones respecto del inicio del desarrollo de proyectos, pues permite analizar la situación jurídica del predio o inmueble en donde se ha planeado instalar o construir el proyecto de energía (transmisión, distribución o generación). En el proceso de elaboración del ET se estudian los documentos contractuales, judiciales o administrativos que identifican los diferentes cambios del estado legal del inmueble que se han realizado para servir de herramienta a la hora de viabilizar el posible inicio de construcción de la obra o, si por el contrario, existe algún impedimento que deba ser saneado para dar continuidad con el proyecto.
Dentro de la legislación colombiana no existe exigencia legal o normativa para la realización del ET. Sin embargo, se recomienda a los interesados en desarrollar un proyecto que conozcan a fondo el predio para comprobar el alcance que pueda tener la actividad que se va a llevar a cabo, así como revisar si existe algún tipo de alerta roja “Red Flag” que deba conocerse para poder sanearse con antelación.
A continuación compartimos algunos aspectos importantes a realizar en esta verificación legal:
En primer lugar, es necesario conocer el número de matrícula mobiliaria real para solicitar el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble y conocer las anotaciones que se han hecho en virtud de la titularidad y negocios que se han realizado. Los certificados son expedidos por la Oficina de Instrumentos Públicos del lugar donde se encuentra el predio, bien sea ciudades principales o municipios del territorio nacional.
Según el artículo 4 de la Ley 1579 de 2012, los actos, títulos y documentos que están sujetos a registro son los siguientes:
“(…) a) Todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes inmuebles;
- b) Las escrituras públicas, providencias judiciales, arbitrales o administrativas que dispongan la cancelación de las anteriores inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley;
- c) Los testamentos abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma de conformidad con la ley (…)”.
Teniendo en cuenta la disposición de la norma, dentro del documento se encuentran diferentes anotaciones que corresponden a la información minuciosa de las acciones que se han realizado con el inmueble, como los son el cambio de la titularidad del propietario, arriendos, servidumbres, embargos, entre otros. Con el objetivo de tener información clara y actual del predio, es indispensable contar con el documento, cuya expedición, preferiblemente, no sea mayor a 30 días.
Las anotaciones corresponden a la naturaleza jurídica de los actos registrados, en las que se encuentran, entre otras: a) la tradición o modo de adquisición del dominio del predio, la cual puede ser por acto, contrato o providencia judicial, b) los gravámenes: usualmente son hipotecas o prendas que pueden radicar en el inmueble. En estos casos es posible encontrar la inscripción de servidumbres, c) la limitación al dominio en la que se define el usufructo, el uso y la habitación del predio, d) las medidas cautelares, las cuales representan valorizaciones que pueden afectar la enajenabilidad, e) la tenencia, la cual permite identificar los títulos que se han constituido por escritura pública o decisión judicial, y f) la falsa tradición, que autoriza inscripción de títulos con calidad de enajenación de cosa ajena, transferencia del derecho incompleto o sin antecedente propio del titular.
Al identificar el cuerpo del inmueble, el estudio puede arrojar un resultado positivo cuando el certificado demuestre que el predio no recae en alguna causal que impida la negociación para la construcción y desarrollo del proyecto de energía en el predio de interés. Así mismo, también es posible encontrar resultados que no sean convenientes dentro del estudio. En estos casos, es importante solicitar los documentos soporte de la alerta roja para viabilizar un posible saneamiento y entregar al interesado la correspondiente solución jurídica que permita tomar una decisión positiva para su ejecución.
Este estudio inicial permite identificar la línea de vida que ha tenido el predio en virtud de los negocios y gravámenes que puedan apreciarse dentro del Certificado de Tradición y Libertad. Aún así, este es el paso básico para conocer el inmueble, razón por la cual en Estudio Legal Hernández realizamos solicitudes de información adicional como escrituras públicas, actos administrativos o decisiones judiciales y, adicionalmente, realizamos peticiones específicas a entidades que nos permitan contar con información sobre posible existencia de comunidades étnicas, presencia de títulos mineros o actividades petroleras, entre otras situaciones que permiten analizar el predio desde otras perspectivas legales y jurisdiccionales.
Si está interesado en obtener mayor información y asesoría legal no dude en escribirnos a contacto@estudiolegalhernandez.com o directamente a nuestro equipo ELH.
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