Unidad Agrícola Familiar (UAF): límite legal y riesgos para proyectos de energía en Colombia
El presente artículo analiza la configuración del objeto ilícito en contratos de compraventa de predios rurales inicialmente adjudicados como baldíos cuando la adquisición supera la Unidad Agrícola Familiar (UAF) del municipio. A partir del examen de la Sentencia C-536 de 1997 de la Corte Constitucional y la Sentencia SC877-2022 de la Corte Suprema de Justicia, se sostiene que la restricción constituye una norma de orden público que limita el tráfico jurídico y cuya infracción genera nulidad absoluta. Finalmente, se examinan los riesgos estructurales que esta regulación representa para proyectos de energía renovable bajo esquemas de project finance.
La transición energética en Colombia ha impulsado la estructuración de proyectos solares y eólicos que requieren extensas áreas rurales. No obstante, cuando los terrenos provienen de adjudicaciones de baldíos, el régimen de la Unidad Agrícola Familiar (UAF) introduce una limitación que puede comprometer la validez misma del negocio jurídico.
El artículo 72 inciso 9 de la Ley 160 de 1994 establece que nadie podrá adquirir terrenos inicialmente adjudicados como baldíos si la extensión acumulada excede la UAF del municipio. La Corte Constitucional, en la Sentencia C-536 de 1997¹, declaró exequible esta disposición, señalando que constituye una manifestación legítima de la función social y ecológica de la propiedad.
La Corte indicó que la norma no desconoce derechos adquiridos, pues no afecta la validez del título originario, sino que regula la adquisición futura en aras de evitar la concentración indebida de la tierra.
La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en la Sentencia SC877-2022², precisó que cuando un contrato de compraventa produce como resultado la acumulación superior a la UAF, se configura objeto ilícito. La ilicitud surge porque el contrato produce un resultado prohibido por norma imperativa de orden público.
La consecuencia jurídica es la nulidad absoluta, la cual es imprescriptible, no saneable y puede ser declarada de oficio.
En proyectos de energía renovable, donde la tierra constituye el activo base del esquema de financiación, la eventual nulidad del contrato de adquisición puede afectar garantías reales, contratos EPC, acuerdos PPA y la bancabilidad general del proyecto.
El riesgo no radica en la existencia histórica de predios superiores a la UAF, sino en el efecto acumulativo que produce la adquisición para el comprador o beneficiario final.
La limitación de la UAF constituye una restricción estructural al tráfico jurídico rural con respaldo constitucional. En el contexto de la transición energética, su desconocimiento puede comprometer la seguridad jurídica y financiera de proyectos estratégicos.
La celebración de un contrato de compraventa sobre un predio inicialmente adjudicado como baldío que, como resultado de la adquisición, genera una acumulación superior a la Unidad Agrícola Familiar (UAF) vigente en el municipio, no constituye una simple irregularidad administrativa, sino una infracción a una norma imperativa de orden público con consecuencias civiles estructurales.
Conforme al entendimiento constitucional fijado en la Sentencia C-536 de 1997 y al desarrollo jurisprudencial de la Corte Suprema de Justicia en la Sentencia SC877-2022, la prohibición contenida en el artículo 72 inciso 9 de la Ley 160 de 1994 opera como una limitación directa al tráfico jurídico.
En consecuencia, cuando el contrato produce el resultado prohibido —esto es, la acumulación superior a una UAF en cabeza del adquirente— se configura objeto ilícito.
Las consecuencias jurídicas de dicha configuración son especialmente graves:
- Nulidad absoluta del contrato, por recaer sobre objeto ilícito, al contravenir una norma imperativa
- Imprescriptibilidad de la acción, lo que implica que la nulidad puede alegarse en cualquier tiempo.
- Declaratoria oficiosa por el juez, aun cuando las partes no la soliciten.
- Imposibilidad de saneamiento por confirmación, dado el carácter absoluto de la nulidad.
- Restituciones mutuas, con efectos patrimoniales potencialmente significativos.
- Inestabilidad del derecho real adquirido, afectando la seguridad jurídica del dominio.
En el contexto de proyectos de energía renovable, las consecuencias trascienden el plano estrictamente civil y pueden comprometer la estructura integral del proyecto. La nulidad del contrato de adquisición del suelo puede:
- Destruir la base inmobiliaria del proyecto.
- Invalidar garantías hipotecarias otorgadas a financiadores.
- Generar incumplimientos en contratos EPC y PPA.
- Impedir el cierre financiero o activar eventos de default.
- Afectar la confianza de inversionistas y fondos internacionales.
En definitiva, la adquisición de predios originalmente adjudicados como baldíos que, como resultado del negocio jurídico, exceden la Unidad Agrícola Familiar (UAF) no constituye un riesgo periférico o meramente formal. Se trata de un riesgo estructural que puede comprometer de manera directa la validez del derecho real adquirido y, en consecuencia, afectar la estabilidad jurídica, la solidez financiera y la viabilidad operativa del proyecto energético en su conjunto.
Por ello, la debida diligencia agraria especializada —que incluya no solo el estudio tradicional de títulos sino también un análisis técnico de la normativa agraria aplicable, la determinación de la UAF vigente y la evaluación de posibles escenarios de acumulación— no debe entenderse como un requisito accesorio dentro del proceso de adquisición. Por el contrario, constituye un componente esencial en la estructuración de inversiones en el sector energético, particularmente en esquemas de project finance donde la seguridad jurídica del suelo es el fundamento mismo de la financiación.
Notas
1. Corte Constitucional, Sentencia C-536 de 1997, M.P. Alejandro Martínez Caballero.
2. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC877-2022, Rad. 05001-31-03-012-2011-00255-01.
Bibliografía
- Congreso de la República de Colombia. Ley 160 de 1994.
- Corte Constitucional. Sentencia C-536 de 1997.
- Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC877-2022.
- Circular 3 de 2018 de la Agencia Nacional de Tierras
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