Mejoras en inmuebles arrendados: ¿depreciación o amortización fiscal? El Consejo de Estado aclara el tratamiento tributario
Una decisión relevante para la planeación tributaria de las empresas que invierten en inmuebles que no son de su propiedad.
Cuando una empresa realiza adecuaciones, construcciones o mejoras en un inmueble arrendado para desarrollar su actividad económica, surge una pregunta importante: ¿puede reconocer fiscalmente esas erogaciones mediante amortización o debe aplicar las reglas de depreciación previstas para las mejoras en bienes ajenos?
El Consejo de Estado, Sección Cuarta, abordó esta discusión en la sentencia del 14 de mayo de 2026, expediente 29365, dentro del proceso promovido por Piloto S.A.S. contra la DIAN. La providencia también examinó los intereses presuntivos en operaciones entre sociedades y accionistas, la acreditación de retenciones en la fuente y la procedencia de la sanción por inexactitud.
A continuación, presentamos las principales conclusiones y sus implicaciones prácticas:
1. Mejoras en bienes arrendados: la importancia de distinguir entre depreciación y amortización
En el caso analizado, Piloto S.A.S. había realizado mejoras en un inmueble arrendado donde desarrollaba su actividad económica. Las erogaciones, por aproximadamente $239 millones, se registraron contablemente como cargos diferidos y se solicitaron fiscalmente como amortización.
La DIAN rechazó parcialmente su tratamiento, al considerar aplicables las reglas de depreciación del artículo 127 del Estatuto Tributario.
El Consejo de Estado concluyó que, en las circunstancias específicas del caso, resultaba aplicable el artículo 142 del Estatuto Tributario, en la versión vigente para el año gravable 2014, y no el artículo 127 como fundamento para reclasificar las erogaciones y rechazar su amortización.
La Sala destacó que la técnica contable aplicable permitía registrar las mejoras no reembolsables en propiedades arrendadas como cargos diferidos, tratamiento que había sido adoptado por la sociedad. Además, las inversiones estaban vinculadas con el desarrollo de su actividad económica y cumplían los presupuestos considerados por la normativa contable aplicable.
En consecuencia, aceptó costos por $158.944.735 y deducciones por $68.119.151, asociados a dichas mejoras.
¿Cuál es la relevancia práctica?
La sentencia evidencia que el análisis tributario de las mejoras en bienes ajenos exige examinar su naturaleza económica, su vinculación con la actividad productora de renta, su tratamiento contable y las disposiciones fiscales aplicables. La sola circunstancia de que la inversión se realice sobre un inmueble arrendado no resuelve, por sí misma, la discusión sobre su tratamiento tributario.
Esto no significa que toda mejora en un inmueble arrendado pueda amortizarse automáticamente. La procedencia de la deducción debe evaluarse atendiendo a las circunstancias concretas, las normas aplicables al período correspondiente y los soportes de la operación.
2. Intereses presuntivos entre sociedades y accionistas: no basta con tener cuentas por cobrar y por pagar
La sentencia también examinó la aplicación del artículo 35 del Estatuto Tributario, conforme al cual los préstamos en dinero entre una sociedad y sus accionistas, o viceversa, generan un rendimiento mínimo presunto en los términos de la norma.
La sociedad pretendía que las cuentas por cobrar a sus accionistas se compensaran con las cuentas por pagar a estos, de manera que los intereses presuntivos se calcularan sobre un saldo neto.
El Consejo de Estado rechazó esta posición. Aunque existían cuentas por cobrar y por pagar entre la sociedad y sus accionistas, no se acreditó que las obligaciones fueran actualmente exigibles, requisito necesario para que operara la compensación legal conforme al artículo 1715 del Código Civil.
La Sala también precisó que los préstamos deben analizarse de manera autónoma e independiente. Los intereses presuntivos asociados a los préstamos otorgados por los accionistas a la sociedad constituyen ingresos presuntos para aquellos, pero no generan, por ese solo hecho, un gasto deducible para la sociedad.
Implicación práctica: las empresas deben identificar y documentar separadamente los préstamos con sus accionistas. La existencia de saldos recíprocos en la contabilidad no permite asumir que pueden netearse para efectos fiscales. Es indispensable verificar las condiciones jurídicas de las obligaciones y los requisitos legales de la compensación.
3. Retenciones en la fuente: el derecho a descontarlas puede acreditarse dentro de las oportunidades probatorias
Otro aspecto relevante fue el reconocimiento de retenciones en la fuente cuyos certificados se aportaron durante la respuesta al requerimiento especial.
La DIAN cuestionó que se reconocieran certificados expedidos por terceros distintos de aquel respecto del cual se había identificado una diferencia en la declaración. Sin embargo, el Consejo de Estado confirmó que las retenciones debidamente acreditadas mediante esos documentos debían reconocerse.
La Sala explicó que no se trataba de sustituir el certificado faltante de un agente retenedor por certificados de otros agentes, sino de reconocer retenciones efectivamente practicadas y formalmente demostradas, cuyo descuento constituye un derecho del contribuyente.
Para la decisión también fue relevante que los certificados se hubieran aportado dentro de las oportunidades probatorias previstas en la legislación tributaria.
Implicación práctica: es fundamental mantener conciliados los certificados de retención, la información contable y las declaraciones tributarias. Si durante una fiscalización se identifican diferencias, el contribuyente debe aportar oportunamente los soportes correspondientes y demostrar que las retenciones que solicita descontar efectivamente le fueron practicadas.
4. La aceptación de costos y deducciones no elimina automáticamente la sanción por inexactitud
Aunque el Consejo de Estado aceptó los costos y deducciones relacionados con las mejoras y reconoció las retenciones acreditadas, mantuvo la procedencia de la sanción por inexactitud, reliquidándola de acuerdo con los ajustes aceptados.
La Sala consideró que la omisión de ingresos y la inclusión de deducciones improcedentes habían generado un menor impuesto a cargo y configuraban los supuestos del artículo 647 del Estatuto Tributario.
Asimismo, reiteró que la diferencia de criterios no opera automáticamente por el solo hecho de que exista una discusión jurídica con la Administración. Para invocarla, es necesario que los hechos y las cifras declarados sean completos y veraces, y que la interpretación normativa del contribuyente sea razonable y esté sustentada en métodos de interpretación jurídicamente aceptables.
Implicación práctica: una controversia tributaria no se resuelve únicamente demostrando que parte de la posición del contribuyente era correcta. También debe evaluarse si existen otros ajustes que configuren una conducta sancionable y si se cumplen los presupuestos legales de una eventual exoneración.
5. ¿Qué deberían revisar las empresas a partir de esta decisión?
La sentencia deja varias recomendaciones para las áreas jurídicas, contables y tributarias:
- Antes de ejecutar inversiones en inmuebles arrendados: revisar el contrato de arrendamiento, las reglas sobre adecuaciones y mejoras, las condiciones de reembolso o compensación y la titularidad de las inversiones.
- Al reconocer fiscalmente las mejoras: documentar su finalidad empresarial, conservar facturas y demás soportes, y justificar el tratamiento contable y tributario adoptado.
- En las operaciones con accionistas: mantener trazabilidad individual de los préstamos, sus condiciones, vencimientos, exigibilidad y efectos fiscales.
- En materia de retenciones: conciliar periódicamente los certificados con la contabilidad y las declaraciones, y atender oportunamente los requerimientos de la Administración.
- Frente a posibles sanciones: evaluar no solo la procedencia de cada costo, deducción o ingreso, sino también los presupuestos legales de la sanción por inexactitud y de las excepciones aplicables.
Conclusión
La sentencia del Consejo de Estado recuerda que la determinación del impuesto sobre la renta requiere un análisis integral de las operaciones económicas, su soporte documental, su tratamiento contable y las normas tributarias aplicables.
Para las empresas que invierten en inmuebles arrendados, la decisión constituye un referente importante para analizar la procedencia de la amortización de mejoras, sin perder de vista que la solución depende de las circunstancias del caso y del régimen normativo aplicable al período fiscal discutido.
Referencia jurisprudencial: Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Cuarta. Sentencia del 14 de mayo de 2026, expediente 05001-23-33-000-2019-02647-01 (29365), Piloto S.A.S. contra la DIAN.
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